放眼全國,過去四十多年間,各地高新區、經開區、科技園、工業園層出不窮,「亂花漸入迷人眼」已成常態。隨著存量時代到來,穩定的盈利和持續的現金流成了投資者的「新寵」,園區的投資信條除了「地段為王」之外,優質的資產管理服務已經成為下一個黃金法則。


在這樣的背景下,如何管理已經持有或在建項目的資產?是每個項目操盤手亟待解決的新課題。


 01  資產管理能力決定了園區整體價值


自20世紀80年代以來,隨著房地產市場的快速發展,在發達國家以房地產信托投資基金為代表的機構投資人大量進入房地產權投資。在投資人看來,簡單依靠「區位」因素加上投資并不能確保為高額回報,對房地產資產進行經營管理的技能成為了獲取投資收益的重要保障。


園區資產管理,是在常規的樓宇租售基礎上,通過有效的資產管理手段,如數據沉淀、戶型優化、裝修改造、績效監控、資產分析等,使園區的綜合價值與品牌形象穩步提升,達到所管資產的保值增值效應。


1、資產管理的核心目標是提高收益


衡量一個項目成功與否,最直接的數據就是經營利潤多少?一些項目表面風生水起,各類榮譽拿到手軟;但從經營的角度來看,無論是營收、現金流還是資產收益率都不理想。誠然,隨著隨著區域的不斷升值與產業的持續導入,一個項目總會盈利,但問題是,你的現金流能否撐到春暖花開的那一天?另一方面,企業需求減弱導致租售周期延長、資金回籠放緩,市場競爭壓力陡增。如果增量經濟比的是誰蛋糕做得大,那么現在的存量經濟就是比誰切蛋糕的能力強。誰的績效提高、成本降低,就能吸引到更多客戶,降低樓宇空置率,提高收益。


2、資產管理能夠實現園區保值升值


園區行業有一個規律——「自古新人勝舊人」,相同區域,老的永遠干不過新的。因為舊房子已經使用過一段時間,歷經十幾年風雨之后,外立面已經過時,設施早已陳舊,地面、墻體都有使用的痕跡,房屋的價值因此變低了。在寫字樓產品批量入市的今天,市場需要更多位置優越、科技融合、景觀融合的高品質園區。作為操盤手,要對項目的經營績效整體評估,找出問題所在;通過投資及收益測算,測算改造后的現金流與投資回報;最后通過定期翻新、配套更新、設備維護保養等手段對資產進行更新,最大化地段和物業資產的價值。


3、資產管理能夠平衡收益率與招商的關系


在傳統管理模式下,招商人員主要忙于一線事務,對數據分析不重視,無形中增加了房源空置壓力,導致資產得不到有效管理;另一方面,在招商去化的重壓下,招商人員過度追求「出租率」,卻忽略了空置成本——以前租金上漲預期強烈,空置成本相比于上漲收益基本可以忽略不計;但現在市場處在下行周期,每多租出去一天,就能多產生一天的利潤。通過對實際現金流、出租率、出租均價、空置成本、單套房源收益、傭金、資金成本等方面綜合對比,得出最合適的招商策略,實現資產最大的利用效率和價值體現。同時營收方面的可視化也讓項目總能夠實時監管下面每個項目的資產運營情況。


4、資產管理能夠提升運營效率,優化資源配置


園區資產管理最核心的三大要素是空間、客戶與合同。操盤手需要利用數字化工具,對所有的房源、租客、合同(起租時間、交租時間、合同到期時間)等元素進行統一管理,在提高溝通效率、信息高效傳遞的同時,提升管理中的嚴謹性;另一方面,通過數字化樓宇資產管理系統能夠對物業和能耗進行在線管控,實現精細化節能。因為園區的成本來自運營的方面面,哪怕是自來水管網老化造成的「冒滴漏」,都會在不知不覺中損耗園區的收益。


 02  園區資產管理尚處于初級階段

現實中,園區資產管理制度不健全、資產盤點方式落后、數字化工具缺失等問題普遍存在。


第一,好日子的時候忽略了資產管理


以前,向土地要效益的發展思路導致操盤手把大部分精力集中在園區外部,高額的土地收益足以保證地產商衣食無憂,而公司的內部管理往往是粗放的、混亂的。除了一小部分從業者,大部分人的專業水平還處于比較低的階段,他們既不懂產業也不懂運營,只是坐在接待處,等著渠道和客戶上門。如今市場環境發生了很大的變化,園區行業也將慢慢回歸到產品和服務,精細化運營的園區才有生存空間。


第二,園區數字化起步較晚,且形式大于內容


相比其他行業,園區在數字化方面起步較晚。時至今日,一些園區的資產管理仍然處于很初級的水平,手工錄入數據的情況十分普遍,房源管理混亂、企業流失率高、資產使用率低、空間閑置率高等問題十分突出。雖然市面上各類數字園區工具、管理軟件多如牛毛,但很多園區雖然建設了數據看板、數字大屏,但真正達到數字化應用水準的卻鳳毛麟角。


第三,園區核心邏輯改變,迫使企業提升資產管理水平


以前,園區走的是銷售路線,通過建設和買賣即可實現退出。但近些年由于政府限制等原因,產業項目普遍都要求地產商持有運營。在這種背景下,園區想「全身而退」,無外乎三種情況,一種是通過REITs來上市,是股權性質的退出;第二種是轉讓未來收益,比如資產證券化 ;第三種是股權轉讓,把項目公司部分或全部股權轉讓出去,收購方直接獲得公司實控權。但無論哪種退出方式,要想利益最大化,核心都是提升資產收益率,只有項目更有價值,才能賣出更好的價格。


03  如何做好園區資產管理


園區資產管理可分為前期策劃謀劃、中期招商運營、后期改造提升三個環節。


第一,好看的園區活力不一定好,但難看的園區活力一定不好


在顏值即正義的時代,園區的設計風格、建筑形態、周邊環境等往往左右了企業的選擇。實力企業必然鐘愛高端樓宇、花園辦公、獨棟辦公,「臟亂差」的園區幾乎不可能吸引到優質企業;此外,擁有一個知名物業管理公司,也會為園區增色不少。


第二,能提高企業辦公效率的園區,更受歡迎


園區產品要符合企業的需求。戶型上,250㎡和300㎡,別看只有50㎡的差距,卻能左右一個企業的決策;裝修上,是毛坯?簡裝?精裝?還是拎包入???配套上,有無24小時VRV空調?車位配比是否充足?有無數字園區系統?這些都是企業主關心的要素。


第三,資管物管協同發展,促進企業提質增效


資產管理的出發點是「管樓」。一方面,建立線上營銷平臺,通過線上房源展示與租控管理、線上招商獲客與在線協作,實現空間資產精準定位與高效管理;第二,搭建客戶與物業管理在線協同平臺,移動便捷服務,在線處理客戶需求,規避信息差帶來的工作疏漏。


第四,后期改造要兼顧經濟性與實用性


對樓宇的保值和增值來講,持續的更新是很有必要的。改造之前,要先對回報率進行測算,確保改造是有價值的、能賺錢的。改造方面包括1、對沿街樓宇進行外墻裝修,提升樓宇品質,增強外觀科技感;2、對園區外圍店面房進行創業街區化改造,統一園區形象;3、完善園區功能配套,營造科創社區氛圍;4、建設園區展廳,完善園區技術展示功能,展現園區發展內涵;5、建設園區客廳,完善園區接待、商務洽談、休閑交流等功能;6、完善人才公寓、體育休閑、文化書吧、餐飲中心等,增設彩虹跑道、主題雕塑,引進新商業、新業態等,體現園區創新活力;7、推進園區道路、綠化改造提升;8、設備維護更新,中央空調系統更換、電梯維保、轎廂翻新、公共區域亮化、洗手間翻新等。


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